Akú výška úveru na bývanie bude možná získať po 1.7. 2018?

Od 1. júla tohto roku  vchádzajú do praxe nové opatrenia NBS, ktoré ustanovujú podľa akých pravidiel musia banky poskytovať nové úvery. Banky musia začať po tomto období pri posudzovaní úverov zohľadňovať nový ukazovateľ u klientov tzv. DTI (Debt to Income). Ukazovateľ dáva do pomeru celkové dlhy klienta vrátane nového úveru, o ktorý žiada, s celkovým ročným príjmom domácnosti. Do celkových úverov sa započítavajú všetky zostatky úverov vrátane nového. V prípade nečerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní bežných účtov sa berie 20 % týchto limitov.

Hranica maximálnej výšky zadĺženosti (celkovej výšky úverov)  je daná 8 násobkom  čistých ročných príjmoch domácnosti. Ak napríklad majú manželia spolu čisté mesačné príjmy 1500 EUR a ich ročný príjem predstavuje 18 tis. EUR, tak maximálna výška všetkých poskytnutých úverov môže byť maximálne 144 tis. EUR.

Zavádzanie tohto pravidla má svoju časovú postupnosť. Kým v období od 1.7.2018 do 30.09.2018 môže byť mimo tohto pravidla poskytnutých ešte 20 % úverov od 1.10. 2018 do 31.12.2018 15 % úverov.

Začiatkom budúceho roku od 1.1. do 30.06. 2019 bude môcť byť ešte vo výnimke 10 % nových úverov.

Po tomto termíne – 01.07.2019 bude byť môcť byť poskytnutých len 5 %  nových úverov pre žiadateľov u ktorých môže objem úverov prekročiť 8 násobok čistých ročných príjmov.

Na poskytovanie úverov na bývanie  bude mať vplyv aj prísnejšie posudzovanie ukazovateľa LTV (Loan to Value), ktorý vyjadruje podiel poskytnutého úveru na hodnote nehnuteľnosti akceptovanej bankou. Od 1.7. 2018 totiž končí éra 100 % hypoték na bývanie.

Podiel novo poskytnutých úverov nad 80% LTV môže tvoriť od 1. 7 do 30.09.2018 35 % všetkých úverov a následne do konca roku 2018 už len 30 %. S postupnými úpravami pravidiel sa tento podiel po 1.7 2019 dostane na úroveň 20 % zo všetkých poskytnutých úverov. Prakticky to znamená, že úver  nad 80 % LTV dostanú 2 z desiatich žiadateľov o úver.

Ak sa chcú dnešní záujemcovia o kúpu nehnuteľností vyhnúť prípadným problémom s poskytnutím úveru, mali by byť schopní financovať 20 % z kúpnej ceny z vlastných zdrojov. Je preto už teraz sa dobre zamyslieť ako sa na túto situáciu v budúcnosti pripraviť.

Financovanie bývania pre mladé rodiny zn. „Ideál“

Úrokové sadzby hypotekárnych úverov sú od začiatku tohto roka na historicky nízkych úrovniach. Táto situácia neskutočne nahráva mladým párom, ktoré dlhšie zvažujú výmenu bývania v podnájme  za bývanie vo vlastnom.  V týchto situáciách je najlepšie nechať prehovoriť čísla. Vedieť porovnať  súčasné výdavky na nájom s možnými splátkami  úveru na bývanie znie celkom jednoducho.

Porovnanie všetkých alternatív pripadajúcich do úvahy v jednotlivých bankách býva neraz časovo náročnejší  proces na konci ktorého môžu mať mladí záujemcovia  o vlastné bývanie plnú hlavu informácií, no k rozhodnutiu sú neraz ďalej ako predtým.

Každopádne možnosti sú priaznivé, tak pre lepšie zarábajúce páry, ako aj pre páry s nižšou príjmovou hranicou. Prvá skupina má dobrú šancu získať ešte 100% hypotéku (až do roku 2017 ) na úrovni úrokových sadzieb medzi 2 – 2,5 % . Naopak  páry s nižšími príjmami musia zrejme oželieť 100 % financovanie, na druhej strane majú možnosť získať časť úveru – až do výšky 50 tis. pod úrovňou 1 %, hlavne vďaka štátnemu príspevku pre mladých. Vďaka tomuto príspevku ich výška splátky je na najbližších 60 mesiacov zhruba o štvrtinu nižšia, aká by bola pri plnej úrokovej sadzbe schválenej bankou.

Jedna z najzaujímavejších možností financovania bývania kopíruje „tradičný model rodiny“

Partner (dnes už aj partnerka ) výborne zarába a druhý partner má nižšie príjmy. Tento ich príjmový „koktail“ im môže nejednom prípade zabezpečiť aj 100 % financovanie bývania aj výbornú úrokovú sadzbu so štátnym príspevkom pre mladých na úrovni  0,01 – 0,50 %.

Z vyššie uvedeného sa javí, že pre finančné zdravie rodiny začína byť finančný výber partnera minimálne na úrovni dôležitosti výberu biologického 🙂

Mladý pár

Zopár pravidiel NBS

A je tu čas postupného sprísňovania podmienok pre poskytovanie bankových úverov. Niektoré už začali platiť, iné sa stanú aktuálnymi už od najbližšieho obdobia. Pre niektorých súčasných záujemcov o úver môže aj jeden mesiac hrať významnú rolu pri ľahšom získaní úveru na bývanie. Verím, že väčšine mojich klientov sa to podarí, či už za zvýhodnených podmienok, ale aj po ich sprísnení.

1.) Podiel nových úverov s LTV medzi 90% a 100% by na štvrťročnej báze nemal presiahnuť 25 %

Toto opatrenie v praxi znamená, že v priemere len každý štvrtý klient dosiahne výšku úveru nad 90% LTV, traja klienti zo štyroch nedostanú vyššie ako 90% financovanie. Toto odporúčanie je platné už od štvrtého kvartálu 2014.

2.) Vyžadovať dokladovanie príjmu klienta a overovať ho: čestné vyhlásenie sa nepovažuje za dostatočný spôsob preukazovania príjmu; zohľadňovanie príjmov a všetkých výdavkov domácnosti.

Podľa nových pravidiel napríklad „komoroví klienti“, ktorí doteraz môžu získať až 250.000 € bez dokladovania príjmu o túto možnosť prídu a pri žiadosti o úver zadanej po 1.3.2015 budú musieť dokladovať príjem.

3.) Počítať bonitu klienta zvýšenú o 2 percentuálne body úrokovej sadzby.

Uveďme si príklad – ak vychádza dnes klientovi z jeho príjmu na splátku hypotéky za úrokovú sadzbu napríklad 2,1%, tak sa bude klient posudzovať aj či má klient dostačujúci príjem pri úvere s ÚS 4,1%.

4.) Banka by mala poskytovať úvery so splatnosťou: pri úveroch založených nehnuteľnosťou max. 30 rokov a pri spotrebných úveroch 9 rokov (od 1.1.2016 so splatnosťou 8 rokov).

Aktuálne sú poskytované spotrebné úvery s 10 ročnou splatnosťou, po zmene len už s 9 ročnou a neskôr to už bude len s 8 ročnou.

Spokojní klienti

 

Obmedzenie 100 % financovania kúpy nehnuteľnosti? Ochrana, či obmedzenie.

Vo finančných kuloároch, obzvlášť v priestoroch NBS sa už istý čas spomína v rámci slovenského hypotekárneho trhu, obmedzenie možnosti kúpy bytu na 100 % z úveru bez akýchkoľvek vlastných finančných prostriedkov.

Pravdepodobne sa v blízkom čase dozvieme konečnú verziu rozhodnutia NBS týkajúcu sa tejto finančnej oblasti.

Pri súčasných úverových podmienkach jednotlivých bánk sa nové pravidlo bude týkať asi polovice bánk, nakoľko druhá polovica toto pravidlo nepovolenia 100% financovania praktizuje na základe vlastných interných rizikových opatrení a klientovi viac ako 80 prípadne 90 % potrebných zdrojov na kúpu jednoducho neposkytne.

No a čo tá druhá polovica bánk ? Na základe mojich skúseností príde o celkom slušnú časť klientely, ktorú získavali len z titulu, že vedeli poskytnúť 100% potrebných financií. Pri mojej klientele to tvorilo takmer 50 % klientov.

NBS týmto rozhodnutím v bankách druhej skupiny so 100 % financovaním, zrejme odbúra časť pracovných aktivít Risk oddelení bánk zaoberajúcich sa tvorbou cenových máp a posudzovaním rizík na ktoré lokality a pre ktorých klientov 100% financovania povolia, či nie.

Nuž čo, jedna konkurenčná výhoda sa v rámci posudzovania ponúk z bánk týmto značne eliminuje.

Čo to však môže znamenať pre klientov ?

Pre tých bonitnejších, ktorí majú na mesačné splátky dostatok finančných prostriedkov a neraz aj dve nehnuteľnosti, určite obmedzenie, keďže tých 10 až 20 % potrebných vlastných zdrojov, ktoré takto musia viazať do nehnuteľnosti, dokážu využiť oveľa efektívnejšie , či už v rámci podnikania, alebo svojej finančnej budúcnosti.

Na druhej strane pre klientov, ktorí by nemali po splatení mesačnej splátky pri 100 % financovaní až takú finančnú voľnosť, bude prípadné nariadenie NBS, akou si externou rizikovou brzdou, ktorá zabráni týmto klientom padnúť do väčších finančných problémov, v prípade nečakaných finančných výpadkov a prípadnému prepadu cien na trhu nehnuteľností.

V konečnom dôsledku bude takéto rozhodnutie pre mojich klientov „ biť ako palica na dvoch koncoch“. Na jednej strane ma bude privádzať do zúfalstva, že už im zrejme nebudem vedieť pomôcť so 100 % financovaním nehnuteľnosti , na druhej strane pri niektorých typoch klientov, pri ktorých som sa až divil, že môžu pokojne spávať so 100 % financovaním sa ja konečne v pokoji vyspím, kým oni budú bývať ešte zopár rokov v prenájme a šetriť si na vlastné zdroje.

Pivnica

Naozaj zaujímavé podmienky pre refinancovanie úverov – keď 2,5% p.a. – nie je zlé

Od začiatku marca 2014 tohto roku banky pokračovali v jesennom trende znižovania úrokových sadzieb na hypotekárnych a spotrebných úveroch. Najlepšie úrokové sadzby  pre serióznych klientov (aj menej  bonitných) sa pohybovali  v rozmedzí od 2,69 % p.a. po 3% p.a.  hlavne vďaka silným kampaniam. Ku koncu apríla však niektoré výhodné kampane (napr. VÚB) skončili.

Našťastie vďaka počtu bankových subjektov a ich konkurenčnému boju o klienta máme dnes stále možnosť získať na optimalizácii úverov značné úspory. V mnohých prípadoch bude táto ponuka aktuálna až do 30.6.2014.

Z pohľadu klienta, ktorý chce ušetriť na mesačnej splátke a zaplatených úrokoch banke (pri trojročnej fixácii sa súčtom úspor môžete dostať až na niekoľko tisíc eur) sa mi javí ako jedinečná súčasná možnosť Primabanky refinancovať, konsolidovať, prípadne získať nový úver na bývanie v jedinečnej úrokovej sadzbe 3 ročnou fixáciou vo výške 2,5 % p.a.

Zaujímavosťou tejto ponuky je, že pri klientovi akejkoľvek bonity s dobrou disciplínou splácania starých záväzkov je celé vybavenie úveru a jeho administrácia veľmi jednoduchá a s minimálnymi dodatočnými nákladmi a stratou času na dokladovanie príjmu a iné formality.  Otvorením bežného účtu, ktorý patrí na bankovom trhu medzi tie lacnejšie, budete mať nulový spracovateľský poplatokpri znaleckom posudku, ktorý nie je takmer z minulého storočia nebudete musieť platiť za vyhotovenie úplne nového znaleckého posudku.

Pri mimoriadne zaujímavých ponukách bánk vždy zbystrím pozornosť a preverujem aké „chytáky“ banka  pre klienta pri hádzaní udičky na dobrú sadzbu nenápadne pripravila. Zodpovedne môžem povedať, že v tomto prípade som ich skutočne veľa nenašiel. Ponuku obmedzujúcim faktorom môže byť akurát financovanie cez 80 % hodnoty znaleckého posudku a možnosť mimoriadnej splátky len pri konci 3 ročnej fixácie.

Tento úverový produkt si v rámci širokej bankovej ponuky určite zaslúži pozornosť a je len na zváženie súčasných úverových dlžníkov, aby si nechali prípadne túto možnosť bližšie vysvetliť a detailne prepočítať finančné výhody plynúce z ponuky.

Skúste to ešte do 30.06.2014, budem Vám rád k dispozícií.

Ruže

Bezplatný audit úverov – šanca pre Vás

Ľudia majú často tendenciu  veci zjednodušovať, bagatelizovať  a nepripúšťať si, že mnohé z nich môžu byť  riešené inak ako majú zafixované svojimi  jednostrannými predstavami.  Uvedené platí pre všetky stránky života vrátane tej finančnej. Poznajú niekoľko faktov z danej oblasti, o ktorých sú presvedčení, že sú kľúčové a nie je možné s nimi pohnúť vo svoj prospech, respektíve ich budú vždy stáť isté dodatočné náklady.

Reálne však skutočne málokto má dnes odbornú a časovú kapacitu zvládnuť posúdenie všetkých aspektov výhodnosti svojich napr. úverových zmlúv a existujúcich variantných riešení vyskytujúcich sa na meniacom sa finančnom trhu. Práve tieto skryté a nepoznané riešenia môžu klientovi priniesť najväčší finančný prínos a stoja len na jedinom princípe – ochote otvoriť „Pandorinu skrinku“ ľudom, ktorých prácou je tieto riešenia pre klienta hľadať  a s nasadením ich obhajovať pred inštitúciami finančného trhu.

Pre verifikáciu vyššie uvedenej merateľnej výhodnosti auditov, sa zaväzujem bezplatne prijať v mesiaci október všetkých záujemcov ochotných preveriť odborným auditom svoje súčasné úverové vzťahy  a hľadať možnosti získať finančný prínos navyše pre svoj rodinný rozpočet. Som presvedčený, že budem pri tom maximálne úspešný, o čom budem pravidelne informovať na svojej webovej stránke.

Čakám na Váš kontakt, prostredníctvom kontaktného formulára, alebo priamo na mojom telefónnom čísle 0911/072372.

Teším sa na spoluprácu s Vami a verím, že dokážem pre Vás urobiť oveľa viac, ako si dnes dokážete predstaviť.

Jeseň kampaňami bánk zaliata – príležitosť, ktorú je škoda nevyužiť

S každoročnou pravidelnosťou hraničiacou s istotou prináša prichádzajúca jeseň zvýšenú aktivitu bánk v snahe naplniť ročné plány objemov poskytnutých hypotekárnych úverov.   Veru, po vyprahnutom letnom období , keď úrokové sadzby hypotekárnych úverov sa  hýbali smerom dole menej, ako letné tropické teploty, prišiel  čas skutočných príležitostí pre všetkých potenciálnych žiadateľov hypotekárnych úverov, ako aj súčasných dlžníkov, ktorým fixácia dozrieva, ako vinohradníkom hrozno na jeseň.

Jednoducho a stručne povedané, ak je niekedy príležitosť získať hypotekárny úver, alebo jemu podobný typ úveru za mimoriadne výhodné úrokové sadzby bánk bez spracovateľských poplatkov a získaním ďalších kampaňových výhod tak je to pre rok 2012 „TERAZ až do vypredania zásob“.

Štarty zvýhodnených kampaní už začali UNICREDIT, TATRABANKA do dvoch týždňov vyjde s farbou kampane ČSOB a verte, že nepotrvá dlho a pridajú sa aj zvyšné banky pôsobiace na hypotekárnom úverovom trhu.  Popri tom začala v druhom polroku miešať karty v poskytovaní hypotekárnych úverov mBank, predovšetkým vďaka svojej bezpoplatkovej stratégii a možnosti výberu z transparentných variabilných úrokových sadzieb.

Nuž načo teda ešte, čakať ? Podľa mňa na nič.  Chcete kupovať nehnuteľnosť, začať stavať, refinancovať nevýhodné úvery, preveriť Vašou bankou ponúkané refixácie úverov? Tak neváhajte a príležitosť naplno využite a predovšetkým, maximálne vo svoj prospech.

Verte, že napriek tejto šanci, nie je to vždy tak ľahké. Risk manažéri bánk v lete tiež nespali a majú veci veľmi dobre spočítané, samozrejme tiež v prospech, bohužiaľ nie vždy len Vás.

Vinobranie

Takže dobrá rada na záver „Vychutnávajte si úrokové sadzby jesene s obozretnosťou a rozvahou, aby Vám váš výber a rozhodnutia priniesli spokojnosť s bývaním a nízkymi finančnými nákladmi vo všetkých ročných obdobiach ďalších rokov“  a k tomu veru niekedy ani dobrý záhradník nie je na zahodenie.