Archív značiek: doklady

Akú výška úveru na bývanie bude možná získať po 1.7. 2018?

Napísané , autor:

Od 1. júla tohto roku  vchádzajú do praxe nové opatrenia NBS, ktoré ustanovujú podľa akých pravidiel musia banky poskytovať nové úvery. Banky musia začať po tomto období pri posudzovaní úverov zohľadňovať nový ukazovateľ u klientov tzv. DTI (Debt to Income). Ukazovateľ dáva do pomeru celkové dlhy klienta vrátane nového úveru, o ktorý žiada, s celkovým ročným príjmom domácnosti. Do celkových úverov sa započítavajú všetky zostatky úverov vrátane nového. V prípade nečerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní bežných účtov sa berie 20 % týchto limitov.

Hranica maximálnej výšky zadĺženosti (celkovej výšky úverov)  je daná 8 násobkom  čistých ročných príjmoch domácnosti. Ak napríklad majú manželia spolu čisté mesačné príjmy 1500 EUR a ich ročný príjem predstavuje 18 tis. EUR, tak maximálna výška všetkých poskytnutých úverov môže byť maximálne 144 tis. EUR.

Zavádzanie tohto pravidla má svoju časovú postupnosť. Kým v období od 1.7.2018 do 30.09.2018 môže byť mimo tohto pravidla poskytnutých ešte 20 % úverov od 1.10. 2018 do 31.12.2018 15 % úverov.

Začiatkom budúceho roku od 1.1. do 30.06. 2019 bude môcť byť ešte vo výnimke 10 % nových úverov.

Po tomto termíne – 01.07.2019 bude byť môcť byť poskytnutých len 5 %  nových úverov pre žiadateľov u ktorých môže objem úverov prekročiť 8 násobok čistých ročných príjmov.

Na poskytovanie úverov na bývanie  bude mať vplyv aj prísnejšie posudzovanie ukazovateľa LTV (Loan to Value), ktorý vyjadruje podiel poskytnutého úveru na hodnote nehnuteľnosti akceptovanej bankou. Od 1.7. 2018 totiž končí éra 100 % hypoték na bývanie.

Podiel novo poskytnutých úverov nad 80% LTV môže tvoriť od 1. 7 do 30.09.2018 35 % všetkých úverov a následne do konca roku 2018 už len 30 %. S postupnými úpravami pravidiel sa tento podiel po 1.7 2019 dostane na úroveň 20 % zo všetkých poskytnutých úverov. Prakticky to znamená, že úver  nad 80 % LTV dostanú 2 z desiatich žiadateľov o úver.

Ak sa chcú dnešní záujemcovia o kúpu nehnuteľností vyhnúť prípadným problémom s poskytnutím úveru, mali by byť schopní financovať 20 % z kúpnej ceny z vlastných zdrojov. Je preto už teraz sa dobre zamyslieť ako sa na túto situáciu v budúcnosti pripraviť.

Hypotéky 2017 – Lákavé ponuky v kontraste s dostupnosťou úverov

Napísané , autor:

Situácia ohľadom financovania kúpy nehnuteľnosti  bankovým úverom sa už od  2. polroku 2016 vyvíja  pre klientov zaujímavým smerom.

Na jednej strane,  najnižšie úrokové sadzby na trhu hypoték poskytujú  už takmer všetky banky.  Súčasné najlepšie úrokové sadzby sa pohybujú na úrovni 1,49 % na 3 ročnej fixácii a 1,59 % na 5 ročnej fixácii. Uvedené sadzby predstavujú reálne úrokové sadzby, to znamená, že ani niektorými bankami prezentované nižšie úrokové sadzby, v konečnom prepočte túto hranicu úrokových sadzieb „nepodlezú“.  Na úrovni úrokových sadzieb sa banky skôr snažia vzájomne odlišovať skôr dobou fixácie, na ktorú sú ochotné tieto sadzby  pre klienta garantovať. V tomto prípade sa dá povedať, že každý rok fixácie naviac  s výbornou úrokovou sadzbou môže byť pre klienta hľadajúceho istotu v dlhšom horizonte zaujímavý.

Na strane druhej sa priemernému  klientovi v konečnom dôsledku na základe jednotlivých pravidiel posudzovania bonity klienta a hodnoty nehnuteľnosti  takmer vždy zúži možnosť výberu bánk na počte 3 maximálne 4.  Rapídne zníženie možností klienta vybrať si zo všetkých bánk je aktuálne silno ovplyvnené politikou bánk, ktorá zohľadňuje opatrenia NBS pre :

A, prepočet bonity ( klienta banky počítajú so splátkou o 2% vyššou, aká mu je schválená)

B, podiel úverov so 100 % financovaním na celkovom množstve úverov na zabezpečenie bývania

Tieto opatrenia nútia banky nastavovať rôzne filtre, ktoré jednoducho robia z niektorých klientov nepriechodných z pohľadu úverového financovania kúpy nehnuteľnosti.

Situácia v roku 2017 bude v tomto ohľade ešte zložitejšia, pretože pribudnú ďalšie obmedzenia:

  • do výpočtu bonity klientov (20 % rezerva) – zníži disponibilný príjem na úhradu záväzku z banky
  • Znižovanie podielu úverov so 100 % a 90 % financovaním kúpy nehnuteľnosti , predpoklad, že 100 % financovanie dostane 1 z 10 a 90 % financovanie dostane každý 4 z 10 tich

 

Čo z toho pre klientov riešiacich kúpu nehnuteľnosti do roku 2017 vyplýva ?

Kto má vyhliadnutú kúpu  nehnuteľnosti v horizonte najbližších  3 – 4 mesiacov (12/2016 až 3/2017) nech požiada o úver ešte v decembri 2016.

Kto má vyšší čistý príjem ako 800 EUR, nech počíta, že ak bude chcieť dofinancovať kúpu nehnuteľnosti musí počítať s ďalšou nemalou mesačnou splátkou spotrebného úveru, alebo stavebného medziúveru .

Kto má nižší čistý príjem ako 800 EUR asi tak skoro bývať vo svojom nebude. Česť výnimkám v malých bytoch a mimobratislavskom regióne.

Kto chce bývať vo vlastnom v rozpätí 5 – tich rokov, by mal túto otázku riešiť aktuálne a to takým spôsobom aby si dokázal vytvoriť určitý obnos vlastných zdrojov, alebo aspoň prístup k lacnejším úverovým zdrojom do budúcnosti.

Cesta k vlastnému bývaniu určite existuje, len bude oveľa kľukatejšia a vo väčšine prípadoch aj oveľa dlhšia a finančne náročnejšia.

Zopár pravidiel NBS

Napísané , autor:

A je tu čas postupného sprísňovania podmienok pre poskytovanie bankových úverov. Niektoré už začali platiť, iné sa stanú aktuálnymi už od najbližšieho obdobia. Pre niektorých súčasných záujemcov o úver môže aj jeden mesiac hrať významnú rolu pri ľahšom získaní úveru na bývanie. Verím, že väčšine mojich klientov sa to podarí, či už za zvýhodnených podmienok, ale aj po ich sprísnení.

1.) Podiel nových úverov s LTV medzi 90% a 100% by na štvrťročnej báze nemal presiahnuť 25 %

Toto opatrenie v praxi znamená, že v priemere len každý štvrtý klient dosiahne výšku úveru nad 90% LTV, traja klienti zo štyroch nedostanú vyššie ako 90% financovanie. Toto odporúčanie je platné už od štvrtého kvartálu 2014.

2.) Vyžadovať dokladovanie príjmu klienta a overovať ho: čestné vyhlásenie sa nepovažuje za dostatočný spôsob preukazovania príjmu; zohľadňovanie príjmov a všetkých výdavkov domácnosti.

Podľa nových pravidiel napríklad „komoroví klienti“, ktorí doteraz môžu získať až 250.000 € bez dokladovania príjmu o túto možnosť prídu a pri žiadosti o úver zadanej po 1.3.2015 budú musieť dokladovať príjem.

3.) Počítať bonitu klienta zvýšenú o 2 percentuálne body úrokovej sadzby.

Uveďme si príklad – ak vychádza dnes klientovi z jeho príjmu na splátku hypotéky za úrokovú sadzbu napríklad 2,1%, tak sa bude klient posudzovať aj či má klient dostačujúci príjem pri úvere s ÚS 4,1%.

4.) Banka by mala poskytovať úvery so splatnosťou: pri úveroch založených nehnuteľnosťou max. 30 rokov a pri spotrebných úveroch 9 rokov (od 1.1.2016 so splatnosťou 8 rokov).

Aktuálne sú poskytované spotrebné úvery s 10 ročnou splatnosťou, po zmene len už s 9 ročnou a neskôr to už bude len s 8 ročnou.

Spokojní klienti