Archív značiek: NBS

Akú výška úveru na bývanie bude možná získať po 1.7. 2018?

Napísané , autor:

Od 1. júla tohto roku  vchádzajú do praxe nové opatrenia NBS, ktoré ustanovujú podľa akých pravidiel musia banky poskytovať nové úvery. Banky musia začať po tomto období pri posudzovaní úverov zohľadňovať nový ukazovateľ u klientov tzv. DTI (Debt to Income). Ukazovateľ dáva do pomeru celkové dlhy klienta vrátane nového úveru, o ktorý žiada, s celkovým ročným príjmom domácnosti. Do celkových úverov sa započítavajú všetky zostatky úverov vrátane nového. V prípade nečerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní bežných účtov sa berie 20 % týchto limitov.

Hranica maximálnej výšky zadĺženosti (celkovej výšky úverov)  je daná 8 násobkom  čistých ročných príjmoch domácnosti. Ak napríklad majú manželia spolu čisté mesačné príjmy 1500 EUR a ich ročný príjem predstavuje 18 tis. EUR, tak maximálna výška všetkých poskytnutých úverov môže byť maximálne 144 tis. EUR.

Zavádzanie tohto pravidla má svoju časovú postupnosť. Kým v období od 1.7.2018 do 30.09.2018 môže byť mimo tohto pravidla poskytnutých ešte 20 % úverov od 1.10. 2018 do 31.12.2018 15 % úverov.

Začiatkom budúceho roku od 1.1. do 30.06. 2019 bude môcť byť ešte vo výnimke 10 % nových úverov.

Po tomto termíne – 01.07.2019 bude byť môcť byť poskytnutých len 5 %  nových úverov pre žiadateľov u ktorých môže objem úverov prekročiť 8 násobok čistých ročných príjmov.

Na poskytovanie úverov na bývanie  bude mať vplyv aj prísnejšie posudzovanie ukazovateľa LTV (Loan to Value), ktorý vyjadruje podiel poskytnutého úveru na hodnote nehnuteľnosti akceptovanej bankou. Od 1.7. 2018 totiž končí éra 100 % hypoték na bývanie.

Podiel novo poskytnutých úverov nad 80% LTV môže tvoriť od 1. 7 do 30.09.2018 35 % všetkých úverov a následne do konca roku 2018 už len 30 %. S postupnými úpravami pravidiel sa tento podiel po 1.7 2019 dostane na úroveň 20 % zo všetkých poskytnutých úverov. Prakticky to znamená, že úver  nad 80 % LTV dostanú 2 z desiatich žiadateľov o úver.

Ak sa chcú dnešní záujemcovia o kúpu nehnuteľností vyhnúť prípadným problémom s poskytnutím úveru, mali by byť schopní financovať 20 % z kúpnej ceny z vlastných zdrojov. Je preto už teraz sa dobre zamyslieť ako sa na túto situáciu v budúcnosti pripraviť.

Obmedzenie 100 % financovania kúpy nehnuteľnosti? Ochrana, či obmedzenie.

Napísané , autor:

Vo finančných kuloároch, obzvlášť v priestoroch NBS sa už istý čas spomína v rámci slovenského hypotekárneho trhu, obmedzenie možnosti kúpy bytu na 100 % z úveru bez akýchkoľvek vlastných finančných prostriedkov.

Pravdepodobne sa v blízkom čase dozvieme konečnú verziu rozhodnutia NBS týkajúcu sa tejto finančnej oblasti.

Pri súčasných úverových podmienkach jednotlivých bánk sa nové pravidlo bude týkať asi polovice bánk, nakoľko druhá polovica toto pravidlo nepovolenia 100% financovania praktizuje na základe vlastných interných rizikových opatrení a klientovi viac ako 80 prípadne 90 % potrebných zdrojov na kúpu jednoducho neposkytne.

No a čo tá druhá polovica bánk ? Na základe mojich skúseností príde o celkom slušnú časť klientely, ktorú získavali len z titulu, že vedeli poskytnúť 100% potrebných financií. Pri mojej klientele to tvorilo takmer 50 % klientov.

NBS týmto rozhodnutím v bankách druhej skupiny so 100 % financovaním, zrejme odbúra časť pracovných aktivít Risk oddelení bánk zaoberajúcich sa tvorbou cenových máp a posudzovaním rizík na ktoré lokality a pre ktorých klientov 100% financovania povolia, či nie.

Nuž čo, jedna konkurenčná výhoda sa v rámci posudzovania ponúk z bánk týmto značne eliminuje.

Čo to však môže znamenať pre klientov ?

Pre tých bonitnejších, ktorí majú na mesačné splátky dostatok finančných prostriedkov a neraz aj dve nehnuteľnosti, určite obmedzenie, keďže tých 10 až 20 % potrebných vlastných zdrojov, ktoré takto musia viazať do nehnuteľnosti, dokážu využiť oveľa efektívnejšie , či už v rámci podnikania, alebo svojej finančnej budúcnosti.

Na druhej strane pre klientov, ktorí by nemali po splatení mesačnej splátky pri 100 % financovaní až takú finančnú voľnosť, bude prípadné nariadenie NBS, akou si externou rizikovou brzdou, ktorá zabráni týmto klientom padnúť do väčších finančných problémov, v prípade nečakaných finančných výpadkov a prípadnému prepadu cien na trhu nehnuteľností.

V konečnom dôsledku bude takéto rozhodnutie pre mojich klientov „ biť ako palica na dvoch koncoch“. Na jednej strane ma bude privádzať do zúfalstva, že už im zrejme nebudem vedieť pomôcť so 100 % financovaním nehnuteľnosti , na druhej strane pri niektorých typoch klientov, pri ktorých som sa až divil, že môžu pokojne spávať so 100 % financovaním sa ja konečne v pokoji vyspím, kým oni budú bývať ešte zopár rokov v prenájme a šetriť si na vlastné zdroje.

Pivnica