Hypotéky 2017 – Lákavé ponuky v kontraste s dostupnosťou úverov

Situácia ohľadom financovania kúpy nehnuteľnosti  bankovým úverom sa už od  2. polroku 2016 vyvíja  pre klientov zaujímavým smerom.

Na jednej strane,  najnižšie úrokové sadzby na trhu hypoték poskytujú  už takmer všetky banky.  Súčasné najlepšie úrokové sadzby sa pohybujú na úrovni 1,49 % na 3 ročnej fixácii a 1,59 % na 5 ročnej fixácii. Uvedené sadzby predstavujú reálne úrokové sadzby, to znamená, že ani niektorými bankami prezentované nižšie úrokové sadzby, v konečnom prepočte túto hranicu úrokových sadzieb „nepodlezú“.  Na úrovni úrokových sadzieb sa banky skôr snažia vzájomne odlišovať skôr dobou fixácie, na ktorú sú ochotné tieto sadzby  pre klienta garantovať. V tomto prípade sa dá povedať, že každý rok fixácie naviac  s výbornou úrokovou sadzbou môže byť pre klienta hľadajúceho istotu v dlhšom horizonte zaujímavý.

Na strane druhej sa priemernému  klientovi v konečnom dôsledku na základe jednotlivých pravidiel posudzovania bonity klienta a hodnoty nehnuteľnosti  takmer vždy zúži možnosť výberu bánk na počte 3 maximálne 4.  Rapídne zníženie možností klienta vybrať si zo všetkých bánk je aktuálne silno ovplyvnené politikou bánk, ktorá zohľadňuje opatrenia NBS pre :

A, prepočet bonity ( klienta banky počítajú so splátkou o 2% vyššou, aká mu je schválená)

B, podiel úverov so 100 % financovaním na celkovom množstve úverov na zabezpečenie bývania

Tieto opatrenia nútia banky nastavovať rôzne filtre, ktoré jednoducho robia z niektorých klientov nepriechodných z pohľadu úverového financovania kúpy nehnuteľnosti.

Situácia v roku 2017 bude v tomto ohľade ešte zložitejšia, pretože pribudnú ďalšie obmedzenia:

  • do výpočtu bonity klientov (20 % rezerva) – zníži disponibilný príjem na úhradu záväzku z banky
  • Znižovanie podielu úverov so 100 % a 90 % financovaním kúpy nehnuteľnosti , predpoklad, že 100 % financovanie dostane 1 z 10 90 % financovanie dostane každý 4 z 10 tich

 

Čo z toho pre klientov riešiacich kúpu nehnuteľnosti do roku 2017 vyplýva ?

Kto má vyhliadnutú kúpu  nehnuteľnosti v horizonte najbližších  3 – 4 mesiacov (12/2016 až 3/2017) nech požiada o úver ešte v decembri 2016.

Kto má vyšší čistý príjem ako 800 EUR, nech počíta, že ak bude chcieť dofinancovať kúpu nehnuteľnosti musí počítať s ďalšou nemalou mesačnou splátkou spotrebného úveru, alebo stavebného medziúveru .

Kto má nižší čistý príjem ako 800 EUR asi tak skoro bývať vo svojom nebude. Česť výnimkám v malých bytoch a mimobratislavskom regióne.

Kto chce bývať vo vlastnom v rozpätí 5 – tich rokov, by mal túto otázku riešiť aktuálne a to takým spôsobom aby si dokázal vytvoriť určitý obnos vlastných zdrojov, alebo aspoň prístup k lacnejším úverovým zdrojom do budúcnosti.

Cesta k vlastnému bývaniu určite existuje, len bude oveľa kľukatejšia a vo väčšine prípadoch aj oveľa dlhšia a finančne náročnejšia.

Financovanie bývania pre mladé rodiny zn. „Ideál“

Úrokové sadzby hypotekárnych úverov sú od začiatku tohto roka na historicky nízkych úrovniach. Táto situácia neskutočne nahráva mladým párom, ktoré dlhšie zvažujú výmenu bývania v podnájme  za bývanie vo vlastnom.  V týchto situáciách je najlepšie nechať prehovoriť čísla. Vedieť porovnať  súčasné výdavky na nájom s možnými splátkami  úveru na bývanie znie celkom jednoducho.

Porovnanie všetkých alternatív pripadajúcich do úvahy v jednotlivých bankách býva neraz časovo náročnejší  proces na konci ktorého môžu mať mladí záujemcovia  o vlastné bývanie plnú hlavu informácií, no k rozhodnutiu sú neraz ďalej ako predtým.

Každopádne možnosti sú priaznivé, tak pre lepšie zarábajúce páry, ako aj pre páry s nižšou príjmovou hranicou. Prvá skupina má dobrú šancu získať ešte 100% hypotéku (až do roku 2017 ) na úrovni úrokových sadzieb medzi 2 – 2,5 % . Naopak  páry s nižšími príjmami musia zrejme oželieť 100 % financovanie, na druhej strane majú možnosť získať časť úveru – až do výšky 50 tis. pod úrovňou 1 %, hlavne vďaka štátnemu príspevku pre mladých. Vďaka tomuto príspevku ich výška splátky je na najbližších 60 mesiacov zhruba o štvrtinu nižšia, aká by bola pri plnej úrokovej sadzbe schválenej bankou.

Jedna z najzaujímavejších možností financovania bývania kopíruje „tradičný model rodiny“

Partner (dnes už aj partnerka ) výborne zarába a druhý partner má nižšie príjmy. Tento ich príjmový „koktail“ im môže nejednom prípade zabezpečiť aj 100 % financovanie bývania aj výbornú úrokovú sadzbu so štátnym príspevkom pre mladých na úrovni  0,01 – 0,50 %.

Z vyššie uvedeného sa javí, že pre finančné zdravie rodiny začína byť finančný výber partnera minimálne na úrovni dôležitosti výberu biologického 🙂

Mladý pár

Zopár pravidiel NBS

A je tu čas postupného sprísňovania podmienok pre poskytovanie bankových úverov. Niektoré už začali platiť, iné sa stanú aktuálnymi už od najbližšieho obdobia. Pre niektorých súčasných záujemcov o úver môže aj jeden mesiac hrať významnú rolu pri ľahšom získaní úveru na bývanie. Verím, že väčšine mojich klientov sa to podarí, či už za zvýhodnených podmienok, ale aj po ich sprísnení.

1.) Podiel nových úverov s LTV medzi 90% a 100% by na štvrťročnej báze nemal presiahnuť 25 %

Toto opatrenie v praxi znamená, že v priemere len každý štvrtý klient dosiahne výšku úveru nad 90% LTV, traja klienti zo štyroch nedostanú vyššie ako 90% financovanie. Toto odporúčanie je platné už od štvrtého kvartálu 2014.

2.) Vyžadovať dokladovanie príjmu klienta a overovať ho: čestné vyhlásenie sa nepovažuje za dostatočný spôsob preukazovania príjmu; zohľadňovanie príjmov a všetkých výdavkov domácnosti.

Podľa nových pravidiel napríklad „komoroví klienti“, ktorí doteraz môžu získať až 250.000 € bez dokladovania príjmu o túto možnosť prídu a pri žiadosti o úver zadanej po 1.3.2015 budú musieť dokladovať príjem.

3.) Počítať bonitu klienta zvýšenú o 2 percentuálne body úrokovej sadzby.

Uveďme si príklad – ak vychádza dnes klientovi z jeho príjmu na splátku hypotéky za úrokovú sadzbu napríklad 2,1%, tak sa bude klient posudzovať aj či má klient dostačujúci príjem pri úvere s ÚS 4,1%.

4.) Banka by mala poskytovať úvery so splatnosťou: pri úveroch založených nehnuteľnosťou max. 30 rokov a pri spotrebných úveroch 9 rokov (od 1.1.2016 so splatnosťou 8 rokov).

Aktuálne sú poskytované spotrebné úvery s 10 ročnou splatnosťou, po zmene len už s 9 ročnou a neskôr to už bude len s 8 ročnou.

Spokojní klienti

 

Obmedzenie 100 % financovania kúpy nehnuteľnosti? Ochrana, či obmedzenie.

Vo finančných kuloároch, obzvlášť v priestoroch NBS sa už istý čas spomína v rámci slovenského hypotekárneho trhu, obmedzenie možnosti kúpy bytu na 100 % z úveru bez akýchkoľvek vlastných finančných prostriedkov.

Pravdepodobne sa v blízkom čase dozvieme konečnú verziu rozhodnutia NBS týkajúcu sa tejto finančnej oblasti.

Pri súčasných úverových podmienkach jednotlivých bánk sa nové pravidlo bude týkať asi polovice bánk, nakoľko druhá polovica toto pravidlo nepovolenia 100% financovania praktizuje na základe vlastných interných rizikových opatrení a klientovi viac ako 80 prípadne 90 % potrebných zdrojov na kúpu jednoducho neposkytne.

No a čo tá druhá polovica bánk ? Na základe mojich skúseností príde o celkom slušnú časť klientely, ktorú získavali len z titulu, že vedeli poskytnúť 100% potrebných financií. Pri mojej klientele to tvorilo takmer 50 % klientov.

NBS týmto rozhodnutím v bankách druhej skupiny so 100 % financovaním, zrejme odbúra časť pracovných aktivít Risk oddelení bánk zaoberajúcich sa tvorbou cenových máp a posudzovaním rizík na ktoré lokality a pre ktorých klientov 100% financovania povolia, či nie.

Nuž čo, jedna konkurenčná výhoda sa v rámci posudzovania ponúk z bánk týmto značne eliminuje.

Čo to však môže znamenať pre klientov ?

Pre tých bonitnejších, ktorí majú na mesačné splátky dostatok finančných prostriedkov a neraz aj dve nehnuteľnosti, určite obmedzenie, keďže tých 10 až 20 % potrebných vlastných zdrojov, ktoré takto musia viazať do nehnuteľnosti, dokážu využiť oveľa efektívnejšie , či už v rámci podnikania, alebo svojej finančnej budúcnosti.

Na druhej strane pre klientov, ktorí by nemali po splatení mesačnej splátky pri 100 % financovaní až takú finančnú voľnosť, bude prípadné nariadenie NBS, akou si externou rizikovou brzdou, ktorá zabráni týmto klientom padnúť do väčších finančných problémov, v prípade nečakaných finančných výpadkov a prípadnému prepadu cien na trhu nehnuteľností.

V konečnom dôsledku bude takéto rozhodnutie pre mojich klientov „ biť ako palica na dvoch koncoch“. Na jednej strane ma bude privádzať do zúfalstva, že už im zrejme nebudem vedieť pomôcť so 100 % financovaním nehnuteľnosti , na druhej strane pri niektorých typoch klientov, pri ktorých som sa až divil, že môžu pokojne spávať so 100 % financovaním sa ja konečne v pokoji vyspím, kým oni budú bývať ešte zopár rokov v prenájme a šetriť si na vlastné zdroje.

Pivnica

Naozaj zaujímavé podmienky pre refinancovanie úverov – keď 2,5% p.a. – nie je zlé

Od začiatku marca 2014 tohto roku banky pokračovali v jesennom trende znižovania úrokových sadzieb na hypotekárnych a spotrebných úveroch. Najlepšie úrokové sadzby  pre serióznych klientov (aj menej  bonitných) sa pohybovali  v rozmedzí od 2,69 % p.a. po 3% p.a.  hlavne vďaka silným kampaniam. Ku koncu apríla však niektoré výhodné kampane (napr. VÚB) skončili.

Našťastie vďaka počtu bankových subjektov a ich konkurenčnému boju o klienta máme dnes stále možnosť získať na optimalizácii úverov značné úspory. V mnohých prípadoch bude táto ponuka aktuálna až do 30.6.2014.

Z pohľadu klienta, ktorý chce ušetriť na mesačnej splátke a zaplatených úrokoch banke (pri trojročnej fixácii sa súčtom úspor môžete dostať až na niekoľko tisíc eur) sa mi javí ako jedinečná súčasná možnosť Primabanky refinancovať, konsolidovať, prípadne získať nový úver na bývanie v jedinečnej úrokovej sadzbe 3 ročnou fixáciou vo výške 2,5 % p.a.

Zaujímavosťou tejto ponuky je, že pri klientovi akejkoľvek bonity s dobrou disciplínou splácania starých záväzkov je celé vybavenie úveru a jeho administrácia veľmi jednoduchá a s minimálnymi dodatočnými nákladmi a stratou času na dokladovanie príjmu a iné formality.  Otvorením bežného účtu, ktorý patrí na bankovom trhu medzi tie lacnejšie, budete mať nulový spracovateľský poplatokpri znaleckom posudku, ktorý nie je takmer z minulého storočia nebudete musieť platiť za vyhotovenie úplne nového znaleckého posudku.

Pri mimoriadne zaujímavých ponukách bánk vždy zbystrím pozornosť a preverujem aké „chytáky“ banka  pre klienta pri hádzaní udičky na dobrú sadzbu nenápadne pripravila. Zodpovedne môžem povedať, že v tomto prípade som ich skutočne veľa nenašiel. Ponuku obmedzujúcim faktorom môže byť akurát financovanie cez 80 % hodnoty znaleckého posudku a možnosť mimoriadnej splátky len pri konci 3 ročnej fixácie.

Tento úverový produkt si v rámci širokej bankovej ponuky určite zaslúži pozornosť a je len na zváženie súčasných úverových dlžníkov, aby si nechali prípadne túto možnosť bližšie vysvetliť a detailne prepočítať finančné výhody plynúce z ponuky.

Skúste to ešte do 30.06.2014, budem Vám rád k dispozícií.

Ruže

Sporiaci účet, ktorý mi bude chýbať

Sporiaci účet, ktorý mi bude chýbať, alebo kde teraz umiestniť svoje krátkodobé finančné rezervy?

V priebehu minulého týždňa som zostal nemilo zaskočený vyhlásením ING Bank o ukončení poskytovania bankových a investičných služieb pre fyzické osoby. Možno, že by ma to ani tak netrápilo (podobne ako keď nedávno skončila na Slovensku poskytovanie bankových služieb skupina AXA), keby som už niekoľko dlhých desať rokov nevyužíval jeden skvelý produkt, akým bol sporiaci účet ING Konto.

Za tie roky, čo som ING Konto pravidelne aktívne využíval som už skoro zabudol na jeho hlavné prednosti pre ktoré som si ho vybral a stali sa mi bežnou samozrejmosťou.

ZlatoSvojim známym som ho vždy odporúčal pre prípadné ukladanie operatívnych finančných rezerv ako bezkonkurenčnú možnosť. Časom prišli na trh aj ďalšie banky ponúkajúce alternatívne možnosti sporiacich účtov. Napriek skutočnosti, že možnosti boli zrazu oveľa väčšie ako pred tými desiatimi rokmi, ostal som ING Kontu stále verný.

Dnes, keď už viem, že ku koncu septembra stratí ING Konto svoj zmysel (od októbra 2013 bude 0% úročenie až do ich konečného zrušenia) súčasne aj viem, že jeho adekvátna náhrada na súčasnom finančnom trhu napriek rôznym reklamným ťahákom sporiacich účtov v bankách neexistuje.

Pre všetkých verných klientov využívajúcich ING Konto odporúčam, aby sa v priebehu mesiaca septembra rozhodli, kde presunú svoje finančné prostriedky. Mimochodom ich celková výška na ING kontách slovenského trhu sa pohybuje na úrovni 300 mil. EUR.

Možnosti, ktoré sa črtajú, sú presun na sporiace účty vedené pri hlavných účtoch vo Vašich bankách. Výhoda je, že Vás tam budú vítať a rýchlo Vám celý proces vybavia. Za vcelku zaujímavými i keď v súčasnosti nízkymi úrokmi sa však vždy skrývajú minimálne sporiace čiastky, výpovedné lehoty a iné obmedzenia komplikujúce Vám voľný presun Vašich peňazí.

Na druhej strane je tu ešte ponuka internetových bánk mBank a ZUNO, ktoré vyznávačom internetového bankovníctva (vrátane mňa) sa svojim sporiacimi účtami viac približujú filozofii ING konta, i keď určité negatívne odchýlky tam určite sú.

Čo dodať na záver?

Nie je to prvý krát, čo občania Slovenska doplácajú na malosť trhu tohto regiónu, či už sa to týka oblasti finančnej alebo inej. Každopádne subjekty na tomto trhu podnikajúce majú s diferencovanou ponukou produktov a služieb problém udržať dlhodobo ich rentabilitu. Bohužiaľ často na náš úkor.

Ako si zabezpečiť dostatok finančných zdrojov na dôchodku – s druhým pilierom alebo bez neho?

Otázka vstupu do  druhého piliera dôchodkového sporenia, či výstupu z neho, rezonuje v posledných týždňoch čoraz viac a termín konečného rozhodnutia sa pre všetkých nerozhodných končí dňom 31.1. 2013. Druhý pilier za dobu svojej existencie nepreukázal pre zúčastnených vďaka politickým rozhodnutiam, neustálym systémovým zmenám ako aj nestabilite finančných trhov pôvodne očakávanú istotu ani výnosnosť. Je vo veľkej miere takmer rovnocenným partnerom „istote a kvalite dôchodku“ z I. pilieru dôchodkového sporenia.

Jeden malý rozdiel, ale z pohľadu charakteru budúceho dôchodku tu predsa len existuje. Ten z I. piliera ostane vždy verejným zdrojom – je plne závislý na schopnosti štátu vyplácať dôchodky budúcim dôchodcom z budúcich príjmov štátneho rozpočtu a je silne ovplyvnený demografickým vývojom Slovenska a hospodárením štátu v najbližších rokoch a desaťročiach – je a ostane jednoducho štátny.

Dôchodok z II. piliera sa stáva po 10 rokoch (zatiaľ) prispievania súkromným vlastníctvom Vás, prípadne Vašej rodiny. Určite, že množstvo kapitálu, ktorý si môžete takto vytvoriť je ovplyvnené výškou Vašich príjmov, výnosnosťou fondov spravovaných dôchodcovskými správcovskými spoločnosťami, ako aj prípadnými systémovými zmenami a zásahmi štátu do dôchodkového sporenia, ale tento pilier je jednoducho súkromný.

Tak doň, či von, to je otázka tak individuálna a špecifická pre každého občana, že robiť nejaké všeobecné uzávery možné robiť nie je.

Áno, ekonomickí odborníci hovoria, že výhodnosť ovplyvňujú hlavne parametre, ako sú súčasný vek budúceho dôchodcu, výška jeho príjmu, výnosnosť podielových fondov spravovaných DSS, či schopnosť štátu zabezpečovať a valorizovať dôchodky, ale v konečnom dôsledku proti individuálnej dôvere jednotlivcov – budúcich poberateľov voči istote, či výnosnosti jednotlivých pilierov niet čo dodať.

ZábavaPodľa môjho názoru  existuje predsa len minimálne jedna pozitívna vec na celom tomto dôchodkovom prestupovom cirkuse. A tým je skutočnosť, že niekoľkonásobne väčšie percento ľudí sa v tomto období skutočne zamyslí odkiaľ a v akej výške“  bude mať vlastne príjmy, keď už naozaj nebude chcieť pracovať, ale užívať si zaslúžený aktívny odpočinok.

A že to za zamyslenie naozaj stojí, možno potvrdiť aj nasledovným výrokom „Zaujímam sa o budúcnosť, pretože v nej mienim stráviť zvyšok svojho života“. A kto nie, ten sa už tým skutočne trápiť nemusí; teraz ani potom 🙂

Finančné výzvy v roku 2013

Tak konečne je tu rok 2013. Tí, čo úspešne prežili „X – tý koniec sveta“ v roku 2012 a všetky jeho nástrahy, sa môžu v pohode koncentrovať na nasledujúci kalendárny rok.

Podľa jedného nemenovaného prieskumu každý štvrtý človek si dáva do nového roku predsavzatia týkajúce sa súkromných financií ako je zbavenie sa dlhov, ušetrenie nejakých peňazí na dovolenku, pre deti, vytvorenie finančnej rezervy na horšie časy a pod…

Riziko splnenia predsavzatí spočíva neraz v tom, že pri plnení bežných úloh v každodennom zhone zapadnú prachom a po jeho odfúknutí na konci roku zistíme, že stav je ešte často krát horší ako bol na začiatku.

 

Peniaze

Želám preto Vám všetkým, ktorým záleží na skutočnom ozdravení ich financií v akomkoľvek smere, aby boli vytrvalí a disciplinovaným dodržiavaním finančných plánov dosiahli svoje predsavzatia.

 

Rád Vám budem aj v tomto roku nápomocný pri príprave riešení týkajúcich sa:

–          Znižovania dlhov

–          Šetrenia ostatných finančných nákladov

–          Kumulácie finančných zdrojov na Vaše potreby

–          Dôchodkového zabezpečenia a finančnej nezávislosti

Teším sa, že v priebehu roku 2013 nadviažem nové vzťahy s ľuďmi, ktorí sa budú chcieť posunúť v oblasti financií smerom, ktorý im a ich rodinám zabezpečí finančný prospech nielen dnes ale aj zajtra.

Koniec zvýhodňovania žien v poisťovníctve

Milé ženy, dobré časy zvýhodnených poistných cien za poistenia v rizikovom a životnom poistení sú od 21.12.2012 minulosťou. Práve v tento deň, často predpovedaný  aj ako koniec sveta, paradoxne s určitosťou vstúpi do platnosti smernica Európskej komisie, podľa ktorej bude v rámci uzatvárania poistenia zrovnoprávnené postavenie mužov a žien.

Skupina ľudíS kúskom irónie možno konštatovať, že tí, čo avizovaný koniec sveta prežijú, si budú musieť za prípadné krytie poistných rizík v nasledujúcich obdobiach priplatiť.

Pre tých, ktorí koniec sveta neberú tak úplne vážne, ale zato s úplnou vážnosťou sa zapodievajú myšlienkou založenia úrazového, alebo životného poistenia, ostáva posledný mesiac na to, aby svoje rozhodnutie urobili s maximálnou finančnou efektívnosťou. Veď platiť o 20 –30 % nižšie poistné počas všetkých nasledujúcich období poistenia je skutočne zaujímavou možnosťou a na rozdiel od konca sveta aj poslednou.

Bezplatný audit úverov – šanca pre Vás

Ľudia majú často tendenciu  veci zjednodušovať, bagatelizovať  a nepripúšťať si, že mnohé z nich môžu byť  riešené inak ako majú zafixované svojimi  jednostrannými predstavami.  Uvedené platí pre všetky stránky života vrátane tej finančnej. Poznajú niekoľko faktov z danej oblasti, o ktorých sú presvedčení, že sú kľúčové a nie je možné s nimi pohnúť vo svoj prospech, respektíve ich budú vždy stáť isté dodatočné náklady.

Reálne však skutočne málokto má dnes odbornú a časovú kapacitu zvládnuť posúdenie všetkých aspektov výhodnosti svojich napr. úverových zmlúv a existujúcich variantných riešení vyskytujúcich sa na meniacom sa finančnom trhu. Práve tieto skryté a nepoznané riešenia môžu klientovi priniesť najväčší finančný prínos a stoja len na jedinom princípe – ochote otvoriť „Pandorinu skrinku“ ľudom, ktorých prácou je tieto riešenia pre klienta hľadať  a s nasadením ich obhajovať pred inštitúciami finančného trhu.

Pre verifikáciu vyššie uvedenej merateľnej výhodnosti auditov, sa zaväzujem bezplatne prijať v mesiaci október všetkých záujemcov ochotných preveriť odborným auditom svoje súčasné úverové vzťahy  a hľadať možnosti získať finančný prínos navyše pre svoj rodinný rozpočet. Som presvedčený, že budem pri tom maximálne úspešný, o čom budem pravidelne informovať na svojej webovej stránke.

Čakám na Váš kontakt, prostredníctvom kontaktného formulára, alebo priamo na mojom telefónnom čísle 0911/072372.

Teším sa na spoluprácu s Vami a verím, že dokážem pre Vás urobiť oveľa viac, ako si dnes dokážete predstaviť.